Wohnungseigentumsrecht Neues zu Untergemeinschaften

Insbesondere größere Wohnungseigentumsgemeinschaften verfügen über sogenannte Untergemeinschaften. Hierzu finden sich in den Gemeinschaftsordnungen oft Regelungen, dass Kosten und Lasten nach Möglichkeit für jede Untergemeinschaft gesondert ausgeworfen werden. Dies führt gerne dazu, dass Streit darüber entsteht, ob die Gesamtgemeinschaft oder die Untergemeinschaft über einzelne Angelegenheiten entscheiden darf.

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 16.07.2021 (Az. V ZR 163/20) klargestellt, dass selbst dann, wenn die Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften vorsieht, für die Wohnungseigentümergemeinschaft eine einheitliche Jahresabrechnung erstellt und beschlossen werden muss. Dies gilt auch für die Darstellung der Instandhaltungsrücklage, und zwar selbst dann, wenn für Untergemeinschaften nach der Regelung der Teilungserklärung separate Rücklagen zu bilden sind. Eine Befugnis zur eigenständigen Beschlussfassung über Teile der einheitlichen Jahresabrechnung für Untergemeinschaften kann es nur bei einer ausdrücklichen und eindeutigen Regelung in der Gemeinschaftsordnung geben. Im Zweifel, so der BGH, ist das komplette Rechnungswesen jedoch insgesamt Sache der Gesamtgemeinschaft.

Der Bundesgerichtshof hat hiermit die Position der Untergemeinschaften geschwächt. Nur bei einer zweifelsfreien Zuordnung in der Teilungserklärung kommt eine Beschlussfassung durch die Untergemeinschaft in Betracht. In allen anderen Fällen bleibt es bei der Kompetenz der Gesamtgemeinschaft.