Mietrecht Wohnung plus Stellplatz - ein Vertrag oder zwei?

Da die meisten Haushalte einen oder zwei Pkw besitzen, wird häufig zusammen mit einer Wohnung ein Stellplatz oder eine Garage mitvermietet. In der Regel wird ein Formularvertrag für Wohnungen verwendet und der mitvermietete Stellplatz in dem Vertrag erwähnt. Bei dieser Konstellation liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor. Der Mieter kommt in den Genuss des für Wohnungen geltenden Kündigungsschutzes, sodass sein Stellplatz nicht einzeln gekündigt werden kann, sondern nur dann, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt. Dies gilt allerdings auch umgekehrt, wenn der Mieter den mitgemieteten Stellplatz nicht mehr benötigt, aber weiterhin wohnen bleiben möchte. Auch hier ist nur eine einheitliche Kündigung möglich.

Komplizierter wird die Angelegenheit, wenn für Wohnung und Stellplatz zwei gesonderte schriftliche Mietverträge vorliegen. Über eine solche Konstellation hatte kürzlich der Bundesgerichtshof zu entscheiden (BGH, Beschluss vom 14.12.2021, Az. VIII ZR 94/20). In diesem Falle hatte die Mieterin 1995 eine Wohnung angemietet, allerdings ohne Stellplatz. Erst im Jahre 2016 schloss die Mieterin mit der Vermieterin einen Mietvertrag über einen Kfz-Stellplatz. Drei Jahre später kündigte die Vermieterin sämtliche Stellplatzmietverträge für das Objekt. Die Mieterin wollte dies nicht akzeptieren und erhob Klage. Sie wollte durch das Gericht feststellen lassen, dass die Kündigung des Mietvertrages über den Stellplatz unwirksam ist. Der Rechtsstreit ging bis nach Karlsruhe, die Klage hatte allerdings in allen drei Instanzen keinen Erfolg. Zwar liegt der Gedanke auf der Hand: Da es zwei Mietverträge gibt, können diese auch getrennt voneinander gekündigt werden. Ganz so einfach ist es allerdings nicht immer. Der BGH führt in seinem Beschluss aus, dass dann, wenn getrennt voneinander zwei schriftliche Mietverträge geschlossen werden, vermutet wird, dass beide rechtlich selbstständig sind. Diese Vermutung wiederum kann aber widerlegt werden. So kommt es beispielsweise darauf an, ob Wohnung und Stellplatz auf demselben Grundstück liegen. Zu berücksichtigen ist auch, ob die beiden Mietverträge zeitgleich, d. h. mit Anmietung der Wohnung, abgeschlossen wurden. Dann könne man annehmen, dass die Mietverhältnisse über Wohnung und Stellplatz eine rechtliche Einheit bilden sollen, obwohl zwei separate Verträge unterzeichnet wurden. Folglich wäre nur eine einheitliche Kündigung möglich. Im vorliegenden Falle ging der BGH jedoch von zwei separaten Verträgen aus, da der später abgeschlossene Stellplatz-Mietvertrag an keiner Stelle auf den 11 Jahre zuvor abgeschlossenen Wohnungsmietvertrag Bezug nahm. Die Mieterin musste den Stellplatz räumen.

Beide Seiten, d. h. Vermieter und Mieter, sind daher gut beraten, sich bereits bei Abschluss eines Mietvertrages Gedanken darüber zu machen, ob möglicherweise ein Stellplatz oder eine Garage mitvermietet wird. Dies sollte im Vertrag unbedingt festgehalten werden. Wird später zusätzlich ein Stellplatz angemietet, sollten die Parteien auch hierzu klare Regelungen treffen.