07/02 2019

Kleine Reform des Mietrechts

Kleine Reform des Mietrechts

Seit 01.01.2019 gelten neue Vorschriften für die Mietpreisbremse und die Modernisierungsmieterhöhung

Florian Ernst
Florian Ernst

Kaum wurde die viel diskutierte Mietpreisbremse auf den Weg gebracht, wurde sie auch bereits wieder reformiert. Die Politik hatte sich von diesem Instrument mehr versprochen. Die Mietpreisbremse entfaltet jedoch nicht so recht die von ihr erhoffte Wirkung. In einem im Dezember 2018 verkündeten Gesetz wurde nun geregelt, dass der Vermieter ungefragt vor Vertragsunterzeichnung mitteilen muss, wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des vorangegangenen Mietverhältnisses war. Darüber hinaus wurde die Rügepflicht des Mieters einfacher gefasst. Ob hierdurch der angestrebte Zweck, die Mieten nicht zu schnell ansteigen zu lassen, erreicht wird, ist fraglich. Dies wird sich in den nächsten Jahren zeigen.

Interessanter ist vielmehr eine Neuregelung für eine Modernisierungsmieterhöhung. Bis Ende 2018 konnte der Vermieter 11 % der Modernisierungskosten auf die Mieter abwälzen. Seit 01.01.2019 wurde dieser Wert auf 8 % reduziert. Darüber hinaus darf sich in diesen Fällen die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 3,00 € pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete bislang weniger als 7,00 € pro Quadratmeter Wohnfläche, so ist die Erhöhung auf 2,00 € pro Quadratmeter begrenzt. Des Weiteren hat der Gesetzgeber nun ein vereinfachtes Verfahren für kleinere Modernisierungsmaßnahmen bis zu 10.000,00 € eingeführt. Die neue Regelung findet sich in § 559 c BGB. Dem Vermieter bleibt die schwierige Beurteilung erspart, inwieweit in den Modernisierungskosten auch Kosten für die ohnehin fällig gewesene Instandsetzung enthalten sind. Das Gesetz sieht hier einen pauschalen Abzug von 30 % vor. Berücksichtigen muss der Vermieter allerdings, dass eine Mieterhöhung innerhalb von fünf Jahren nach einer Modernisierungsmieterhöhung im vereinfachten Verfahren in der Regel nicht mehr möglich ist.

Ein weiterer Punkt dieser kleinen Reform des Mietrechts wurde in § 559 d BGB geregelt. Hiernach wird vermutet, dass der Vermieter seine Pflichten verletzt, wenn er modernisieren möchte, sich aber nach der Ankündigung oder nach Beginn der Arbeiten zu lange Zeit lässt und die Arbeiten beispielsweise 12 Monate ruhen. Die Vermutung gilt zu Lasten des Vermieters auch dann, wenn sich die monatliche Miete mindestens verdoppelt oder die baulichen Veränderungen zu unnötigen Belastungen des Mieters führen. Was genau sich dahinter verbirgt, erläutert das Gesetz nicht, hier bleibt abzuwarten, wie die Gerichte diesen Begriff verstehen werden

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