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Beiträge zu: Miet- & Wohnungseigentumsrecht, Bau- & Architektenrecht

Ihr Ansprechpartner für die Sachgebiete Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Bau- und Architektenrecht ist Florian Ernst.


02. September 2020 - Florian Ernst

Salomonisches aus Karlsruhe

Urteil des Bundesgerichtshofs zu Schönheitsreparaturen

Zu Schönheitsreparaturen in Wohnungen gab es in den vergangenen zwei Jahrzehnten bereits eine Unzahl von Gerichtsentscheidungen, auch vom Bundesgerichtshof in Karlsruhe. Gleichwohl gibt es immer noch Konstellationen, welche noch nicht entschieden wurden. So auch in diesem Fall: Die Mieter hatten im Jahr 2002 eine unrenovierte Wohnung angemietet. Nach rund 15 Jahren ist es für die Mieter an der Zeit, den Wänden einen neuen Anstrich zu verpassen. Ihr Mietvertrag sieht vor, dass diese Arbeit von ihnen auszuführen ist. Zu ihrem Glück ist die Regelung in dem Mietvertrag nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes jedoch unwirksam. Dies führt dazu, dass die Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wieder beim Vermieter liegt. Mit diesem Wissen fordern die Mieter von der Vermieterin rund 7.000 Euro als Vorschuss, um die Wohnung im Anschluss von einem Maler komplett tapezieren und streichen lassen zu können. Bekommen die Mieter vor dem Bundesgerichtshof Recht?

Klares Jein! Der Bundesgerichtshof stellt fest, dass sich der Zustand der Wohnung nach einer Mietzeit von rund 15 Jahren im Vergleich zum unrenovierten Anfangszustand weiter verschlechtert habe. Dieser unrenovierte Zustand sei jedoch vertragsgemäß, schließlich hätten die Mieter vor Einzug die Wohnung besichtigt und diesen Zustand akzeptiert. Dies führe allerdings nicht dazu, dass die Mieter keinerlei Rechte hätten. Die Vermieterin treffe nach den Aussagen des Bundesgerichtshofs weiterhin die Instandhaltungspflicht, wenn sich der anfängliche Dekorationszustand wesentlich verschlechtert habe.

Nun wäre es allerdings unsinnig, den Vermieter zu verpflichten, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Dies würde schließlich bedeuten, der Vermieter müsste nur ein bisschen renovieren und nur so streichen lassen, dass die Tapeten nur noch ein bisschen vergilbt seien. Dies ist weder wirtschaftlich sinnvoll noch praktikabel. Angesichts dessen ist der Vermieter – so der Bundesgerichtshof verpflichtet, auch bei dieser Konstellation die Wohnung in einen frisch renovierten Zustand zu versetzen. Eine solche Renovierung führt allerdings dazu, dass der Mieter dann eine renovierte Wohnung erhält, obwohl er sehenden Auges eine unrenovierte angemietet hatte. Der Mieter erhält quasi mehr als das, was ihm nach dem Vertrag zusteht. Um hier einen Ausgleich zu schaffen, entscheidet der Bundesgerichtshof nun erstmalig, dass der Mieter die Renovierung von dem Vermieter zwar verlangen kann, sich allerdings an den erforderlichen Kosten beteiligen muss. Die Kosten sind daher regelmäßig hälftig zu teilen (BGH, Urteil vom 8. Juli 2020, Aktenzeichen VIII ZR 163/18).

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist salomonisch. Die Kosten der Schönheitsreparaturen werden bei dieser Konstellation jeweils zur Hälfte auf Vermieter und Mieter aufgeteilt. Der Vermieter trägt letztlich nur anteilige Kosten der Malerarbeiten, der Mieter erhält mehr, als er angemietet hat und muss sich daher an den Mehrkosten beteiligen. Dies ist fair.


03. April 2020 - Florian Ernst

Kündigungsschutz für Mieter während Corona-Krise

Neues Gesetz schützt ab 01.04.2020 Mieter von Wohn- und Gewerberäumen vor Kündigungen

Zum 01.04.2020 trat ein Gesetz mit dem sperrigen Titel „Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht“ in Kraft. Dieses hat unter anderem für Vermieter und Mieter von Wohn- und Gewerberäumen weitreichende Folgen.

Bislang konnte ein Vermieter ein Mietverhältnis fristlos kündigen, sobald ein Mietrückstand von zwei Monatsmieten aufgelaufen war. Diese Möglichkeit wird ihm nun genommen, sofern der Rückstand aus der Zeit von April bis Juni 2020 stammt. Der Gesetzgeber möchte somit verhindern, dass Mieter nur deshalb ihre Wohnung oder ihre angemieteten Gewerberäume verlieren, weil sie aufgrund der Corona-Krise finanzielle Engpässe zu überbrücken haben. Gleichwohl müssen die Mieten gezahlt werden, es droht allerdings zunächst keine Kündigung. In diesem Gesetz wird darüber hinaus geregelt, dass eine Kündigung wegen dieser Rückstände erst nach dem 30.06.2022 ausgesprochen werden kann. Dem Mieter soll hierdurch ausreichend Zeit eingeräumt werden, die Mieten auszugleichen, der Vermieter soll unter dem Strich die komplette Miete erhalten, wenn auch zeitverzögert. Zugleich stellt der Gesetzgeber klar, dass Kündigungen aus anderen Gründen, welche mit der aktuellen Corona-Krise in keinerlei Zusammenhang stehen, weiterhin möglich sind, so z.B. wegen älterer Mietrückstände, Eigenbedarfs oder aufgrund eines Fehlverhalten des Mieters.

Ob diese Maßnahmen den gewünschten Erfolg zeigen, wird man sehen müssen. Das Gesetz erhält daher zugleich die Ermächtigung für die Bundesregierung, den Zeitraum, für welchen die Kündigungsbeschränkung gilt, über den 30.06.2020 hinaus zu verlängern.


29. Januar 2020 - Florian Ernst

Probleme bei der Wärmedämmung

Die Durchführung dämmender Maßnahmen am Eigenheim kann kompliziert werden.

Seit Jahren ist die Einsparung von Energie ein großes Thema. Dies betrifft nicht nur den Straßenverkehr, sondern in großem Maße auch die Wärmedämmung an Privathäusern. Diese führt zu verringerten Heizkosten, die Investitionen werden unter Umständen sogar finanziell gefördert. Also, alles kein Problem? Womöglich schon, da einige rechtliche Vorgaben zwingend beachtet werden müssen, wie eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2019 (Aktenzeichen V ZR 144/18) zeigt.

In dem zu entscheidenden Fall ließ ein Eigentümer zunächst die vordere und hintere Fassade seines Reihenhauses dämmen. Aufgrund der versetzten Bauweise der Reihenhäuser konnte jedoch eine Wärmedämmung an der seitlichen Grenzwand nicht ohne Weiteres angebracht werden. Diese Dämmung würde die Grundstücksgrenze zum Nachbargrundstück um etwa 11 cm überschreiten. Dies allein wäre noch kein Problem, zugleich müssten allerdings noch bauliche Veränderungen an der Wand des Nachbarhauses vorgenommen werden. So müsste zum Beispiel die Entlüftung des Öltanks und der Küchenabluft verlegt werden, ebenso ein vorhandener Holzunterstand. Der Eigentümer forderte daher von seinem Nachbarn die Duldung zum Betreten dessen Grundstücks, um dort die erforderlichen Vorarbeiten ausführen und danach die Wärmedämmung auf eigene Kosten anbringen zu können. Gleichwohl war der Nachbar hiermit nicht einverstanden. Der Prozess wurde durch drei Instanzen geführt. Dem Wunsch des Eigentümers hat der Bundesgerichtshof eine Absage erteilt, die Klage auf Duldung wurde abgewiesen. Der Bundesgerichtshof führt hierzu in seinem Urteil aus, dass das Nachbarrechtsgesetz zwar eine Regelung enthalte, unter welchen Voraussetzungen das Anbringen einer Wärmedämmung durch den Nachbarn zu dulden sei. In diesem Falle dürfe die Dämmung auch über die Grundstücksgrenze herüberragen. Dies gelte aber nur für einen Überbau solcher Bauteile, die wegen des Anbringens einer Wärmedämmung an der Grenzwand selbst erforderlich würden. Veränderungen an dem Nachbargebäude hingegen, die aufgrund der Anbringung der Wärmedämmung notwendig würden, fielen nicht hierunter. Folglich müsse der Nachbar beispielsweise nicht akzeptieren, dass seine Entlüftung des Öltanks verlegt oder der Holzunterstand versetzt werde. Im Ergebnis blieb dem unterlegenen Eigentümer nur, es bei der unvollständigen – und dadurch ineffektiven - Wärmedämmung zu belassen oder eine Dämmung an der Innenseite der Wand anzubringen.

Eine Regelung zur Wärmedämmung findet sich seit einigen Jahren in § 23a Nachbarrechtsgesetz. Das Urteil des Bundesgerichtshofes betraf zwar einen Fall aus Hessen, die Vorschrift im dortigen Landesgesetz entspricht aber weitgehend der für Nordrhein-Westfalen. Die Entscheidung ist daher auch bei der Anbringung von Wärmedämmungen in Nordrhein-Westfalen zwingend zu beachten.


03. Juli 2019 - Florian Ernst

Big Brother im Treppenhaus

Dürfen Kameras oder Kameraattrappen von Eigentümern einfach so installiert werden?

Seit einigen Jahren müssen Gerichte immer wieder entscheiden, ob Kameras oder Kameraattrappen an Häusern oder in Treppenhäusern angebracht werden dürfen. Oft kommt es zum Streit zwischen denjenigen, welche sich bedroht fühlen und daher eine Kamera installieren wollen und jenen, welche sich überwacht fühlen. So auch in einem Fall, welchen nun das Landgericht Essen zu entscheiden hatte. In diesem Fall stritten die Bewohner eines Mehrfamilienhauses mit Eigentumswohnungen darüber, ob eine Kameraattrappe und anschließend eine funktionsfähige Videokamera angebracht werden durfte. Der Mieter des ersten Obergeschosses fühlte sich hierdurch überwacht und verklagte den Eigentümer und Bewohner der Erdgeschosswohnung.

Das Landgericht Essen gab dem Bewohner im ersten Obergeschoss recht und verurteilte den Eigentümer im Erdgeschoss dazu, die Kamera zu entfernen (Urteil vom 30. Januar 2019, Az. 12 O 62/18). In seinem Urteil führt das Gericht aus, dass der Mieter durch die Video- und Audioüberwachung in seinem allgemeinen Persönlichkeitsrecht verletzt werde. Dieses schütze die Befugnis des Einzelnen, selbst darüber zu entscheiden, wann er welche persönlichen Daten preisgebe. Dieses Recht werde allerdings beeinträchtigt, wenn er jederzeit
mit der Beobachtung durch für ihn unsichtbare Personen rechnen müsse. Hierdurch würde ein ständiger Überwachungsdruck entstehen. Das Gericht führte des Weiteren aus, dass dies auch dann gelte, wenn eine zumindest echt aussehende Kameraattrappe installiert werde. Auch durch eine solche fühle man sich beobachtet, selbst wenn hierdurch keine Aufzeichnungen gemacht werden könnten. Das Gericht stellte allerdings auch klar, dass eine Kamera unter Umständen installiert werden könne. Dies setze jedoch voraus, dass eine Überwachung zur Abwehr schwerwiegender Beeinträchtigungen erforderlich sei. Hierzu müsse es jedoch konkrete Vorkommnisse gegeben haben. Es würde nicht ausreichen, dass generell die Gefahr bestehe, dass Einbrecher sich im Treppenhaus zu schaffen machen könnten. Ohne konkrete Anlässe dürfe daher keine Kamera installiert werden, auch keine echt aussehende Attrappe.

Eigentümer von Eigentumswohnungen sind gut beraten, wenn sie nicht eigenmächtig Kameras installieren. Zuvor müssen sie mit ihrem Anliegen an die anderen Eigentümer herantreten, welche dann darüber zu entscheiden haben, ob sie eine Kamera im Treppenhaus haben möchten oder nicht. Eigentümer von Einfamilienhäusern haben es hingegen einfacher. Sie müssen niemanden um Erlaubnis fragen, allerdings darauf achten, dass durch die Kameras nur das eigene Grundstück erfasst wird und nicht das des Nachbarn.


02. Mai 2019 - Florian Ernst

Streit um Rauchwarnmelder

Urteil des BGH zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungseigentümergemeinschaft (Urteil vom 07.12.2018. Az. V ZR 273/17)

Die neue Bauordnung für Nordrhein-Westfalen sieht in § 47 Abs. 3 vor, dass Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgerüstet sein müssen. Bereits die bis Ende 2018 geltende Bauordnung enthielt unter § 49 Abs. 7 eine vergleichbare Vorschrift. Hiernach mussten Wohnungen, welche bis März 2013 errichtet wurden, bis Ende 2016 mit Rauchwarnmeldern nachgerüstet werden.

Auf Grund dieser Regelung beschlossen Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Mettmann, für sämtliche Wohnungen der WEG neue Rauchwarnmelder einbauen und diese regelmäßig kontrollieren und warten zu lassen. Die Eigentümer, welche ihre Wohnung bereits zuvor mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten, waren mit dem gefassten Beschluss nicht einverstanden, weil sie die durch den Neueinbau entstehenden Kosten nicht tragen wollten. Sie erhoben Beschlussanfechtungsklage zum Amtsgericht. Das Verfahren ging hoch bis zum Bundesgerichtshof, die Klage hatte in allen drei Instanzen keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof führt in seinem Urteil vom 07.12.2018 aus, dass es sinnvoll sei, sämtliche Wohnungen einheitlich auszustatten, da dies die Wartung und die regelmäßige Kontrolle erleichtern würde. Bei einem einheitlichen Einbau und einer einheitlichen Wartung würden darüber hinaus die versicherungsrechtlichen Risiken gegenüber der Feuerversicherung minimiert. Würde jeder einzelne Wohnungseigentümer Rauchwarnmelder selbst installieren, würde die Wohnungseigentümergemeinschaft Gefahr laufen, dass bei einem Verstoß gegen die Einbauverpflichtung im Schadensfall die Feuerversicherung Leistungen kürzen würde. Auf Grund dessen müssten Eigentümer, welche in ihren Wohnungen bereits selbst auf eigene Kosten Rauchwarnmelder installiert hätten, die Anbringung neuer einheitlicher Rauchwarnmelder akzeptieren und die hierauf entfallenden Kosten tragen.


12. April 2019 - Florian Ernst

Amtsgericht Köln hält Mietpreisbremse in NRW für unwirksam

(AG Köln, Urteil vom 15.02.2019, Az. 208 C 188/18)

In den vergangenen Monaten haben bereits einige Gerichte entschieden, dass die sogenannte Mietpreisbreme unwirksam sei. Konkret geht es jeweils um die Verordnung des jeweiligen Bundeslandes, welche die vom Bundesgesetzgeber ermöglichte Mietpreisbremse regelt. In NRW ist dies die sogenannte Mietpreisbegrenzungsverordnung. Hierzu hat sich nun das Amtsgericht Köln positioniert und diese Verordnung für formal unwirksam erklärt. Das Amtsgericht Köln führt in seinem Urteil hierzu aus, die Begründung der Verordnung sei nicht ausreichend. In der Begründung der Verordnung würden die Kriterien und deren Gewichtung, die allgemein für die Einordnung eines Gebietes in ein solches mit angespannten Wohnungsmarkt angesetzt werden, genannt. Es fehle allerdings die konkrete Anwendung dieser Kriterien auf die Stadt Köln. Auf Grund dessen sei die Mietpreisbegrenzungsverordnung für Nordrhein-Westfalen nichtig. Da diese Frage für Nordrhein-Westfalen jedoch nicht obergerichtlich abschließend entschieden ist, ließ das Amtsgericht Köln zugleich die Berufung gegen das Urteil zu. Das letzte Wort in dieser Angelegenheit ist daher noch nicht gesprochen.

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