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Beiträge zu: Miet- & Wohnungseigentumsrecht, Bau- & Architektenrecht

Ihr Ansprechpartner für die Sachgebiete Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Bau- und Architektenrecht ist Florian Ernst.


03. Juli 2019 - Florian Ernst

Big Brother im Treppenhaus

Dürfen Kameras oder Kameraattrappen von Eigentümern einfach so installiert werden?

Seit einigen Jahren müssen Gerichte immer wieder entscheiden, ob Kameras oder Kameraattrappen an Häusern oder in Treppenhäusern angebracht werden dürfen. Oft kommt es zum Streit zwischen denjenigen, welche sich bedroht fühlen und daher eine Kamera installieren wollen und jenen, welche sich überwacht fühlen. So auch in einem Fall, welchen nun das Landgericht Essen zu entscheiden hatte. In diesem Fall stritten die Bewohner eines Mehrfamilienhauses mit Eigentumswohnungen darüber, ob eine Kameraattrappe und anschließend eine funktionsfähige Videokamera angebracht werden durfte. Der Mieter des ersten Obergeschosses fühlte sich hierdurch überwacht und verklagte den Eigentümer und Bewohner der Erdgeschosswohnung.

Das Landgericht Essen gab dem Bewohner im ersten Obergeschoss recht und verurteilte den Eigentümer im Erdgeschoss dazu, die Kamera zu entfernen (Urteil vom 30. Januar 2019, Az. 12 O 62/18). In seinem Urteil führt das Gericht aus, dass der Mieter durch die Video- und Audioüberwachung in seinem allgemeinen Persönlichkeitsrecht verletzt werde. Dieses schütze die Befugnis des Einzelnen, selbst darüber zu entscheiden, wann er welche persönlichen Daten preisgebe. Dieses Recht werde allerdings beeinträchtigt, wenn er jederzeit
mit der Beobachtung durch für ihn unsichtbare Personen rechnen müsse. Hierdurch würde ein ständiger Überwachungsdruck entstehen. Das Gericht führte des Weiteren aus, dass dies auch dann gelte, wenn eine zumindest echt aussehende Kameraattrappe installiert werde. Auch durch eine solche fühle man sich beobachtet, selbst wenn hierdurch keine Aufzeichnungen gemacht werden könnten. Das Gericht stellte allerdings auch klar, dass eine Kamera unter Umständen installiert werden könne. Dies setze jedoch voraus, dass eine Überwachung zur Abwehr schwerwiegender Beeinträchtigungen erforderlich sei. Hierzu müsse es jedoch konkrete Vorkommnisse gegeben haben. Es würde nicht ausreichen, dass generell die Gefahr bestehe, dass Einbrecher sich im Treppenhaus zu schaffen machen könnten. Ohne konkrete Anlässe dürfe daher keine Kamera installiert werden, auch keine echt aussehende Attrappe.

Eigentümer von Eigentumswohnungen sind gut beraten, wenn sie nicht eigenmächtig Kameras installieren. Zuvor müssen sie mit ihrem Anliegen an die anderen Eigentümer herantreten, welche dann darüber zu entscheiden haben, ob sie eine Kamera im Treppenhaus haben möchten oder nicht. Eigentümer von Einfamilienhäusern haben es hingegen einfacher. Sie müssen niemanden um Erlaubnis fragen, allerdings darauf achten, dass durch die Kameras nur das eigene Grundstück erfasst wird und nicht das des Nachbarn.


02. Mai 2019 - Florian Ernst

Streit um Rauchwarnmelder

Urteil des BGH zum Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungseigentümergemeinschaft (Urteil vom 07.12.2018. Az. V ZR 273/17)

Die neue Bauordnung für Nordrhein-Westfalen sieht in § 47 Abs. 3 vor, dass Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgerüstet sein müssen. Bereits die bis Ende 2018 geltende Bauordnung enthielt unter § 49 Abs. 7 eine vergleichbare Vorschrift. Hiernach mussten Wohnungen, welche bis März 2013 errichtet wurden, bis Ende 2016 mit Rauchwarnmeldern nachgerüstet werden.

Auf Grund dieser Regelung beschlossen Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Mettmann, für sämtliche Wohnungen der WEG neue Rauchwarnmelder einbauen und diese regelmäßig kontrollieren und warten zu lassen. Die Eigentümer, welche ihre Wohnung bereits zuvor mit eigenen Rauchwarnmeldern ausgestattet hatten, waren mit dem gefassten Beschluss nicht einverstanden, weil sie die durch den Neueinbau entstehenden Kosten nicht tragen wollten. Sie erhoben Beschlussanfechtungsklage zum Amtsgericht. Das Verfahren ging hoch bis zum Bundesgerichtshof, die Klage hatte in allen drei Instanzen keinen Erfolg.

Der Bundesgerichtshof führt in seinem Urteil vom 07.12.2018 aus, dass es sinnvoll sei, sämtliche Wohnungen einheitlich auszustatten, da dies die Wartung und die regelmäßige Kontrolle erleichtern würde. Bei einem einheitlichen Einbau und einer einheitlichen Wartung würden darüber hinaus die versicherungsrechtlichen Risiken gegenüber der Feuerversicherung minimiert. Würde jeder einzelne Wohnungseigentümer Rauchwarnmelder selbst installieren, würde die Wohnungseigentümergemeinschaft Gefahr laufen, dass bei einem Verstoß gegen die Einbauverpflichtung im Schadensfall die Feuerversicherung Leistungen kürzen würde. Auf Grund dessen müssten Eigentümer, welche in ihren Wohnungen bereits selbst auf eigene Kosten Rauchwarnmelder installiert hätten, die Anbringung neuer einheitlicher Rauchwarnmelder akzeptieren und die hierauf entfallenden Kosten tragen.


12. April 2019 - Florian Ernst

Amtsgericht Köln hält Mietpreisbremse in NRW für unwirksam

(AG Köln, Urteil vom 15.02.2019, Az. 208 C 188/18)

In den vergangenen Monaten haben bereits einige Gerichte entschieden, dass die sogenannte Mietpreisbreme unwirksam sei. Konkret geht es jeweils um die Verordnung des jeweiligen Bundeslandes, welche die vom Bundesgesetzgeber ermöglichte Mietpreisbremse regelt. In NRW ist dies die sogenannte Mietpreisbegrenzungsverordnung. Hierzu hat sich nun das Amtsgericht Köln positioniert und diese Verordnung für formal unwirksam erklärt. Das Amtsgericht Köln führt in seinem Urteil hierzu aus, die Begründung der Verordnung sei nicht ausreichend. In der Begründung der Verordnung würden die Kriterien und deren Gewichtung, die allgemein für die Einordnung eines Gebietes in ein solches mit angespannten Wohnungsmarkt angesetzt werden, genannt. Es fehle allerdings die konkrete Anwendung dieser Kriterien auf die Stadt Köln. Auf Grund dessen sei die Mietpreisbegrenzungsverordnung für Nordrhein-Westfalen nichtig. Da diese Frage für Nordrhein-Westfalen jedoch nicht obergerichtlich abschließend entschieden ist, ließ das Amtsgericht Köln zugleich die Berufung gegen das Urteil zu. Das letzte Wort in dieser Angelegenheit ist daher noch nicht gesprochen.

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